之前我寫過很多篇房產買賣的干貨文章，但是今天這篇全是嶄新的知識點，因為我拒絕重復，也希望大家跟著我能有所進步。

以下這二十條錯誤的買房思路，今后千萬要避免，否則損失巨大：

1、投資別墅

最近有好幾個粉絲后臺咨詢我投資別墅的事，我在這里鄭重的告訴大家，投資別墅是巨大的坑。

不管是一線還是五線，不管是市區還是郊區，別墅永遠只是自住產品，和投資增值半毛錢關系都沒有。

首先，別墅的接盤俠鳳毛麟角，其次，漲幅嚴重跑輸大盤，最后，別墅是買得起裝不起，等你住了10年的別墅要賣掉的時候，下家接手時一定會把幾百萬的裝修費算在你頭上。

從房價增值的純投資角度和接盤俠的接受程度來講，優劣排序如下：多層洋房〉高層〉大平層〉復式〉頂層復式〉底樓帶地下室〉無學區老破小〉疊墅〉聯排別墅〉獨棟別墅。

如您自住請隨意購買，假如買了一套遠郊的獨棟別墅，你就打算住一輩子吧。

2、新區癌

很多人買房喜歡追概念，買新區，找洼地。但是能真正成長起來的新區其實不多。

買新區可以，但是一定要買起步區，因為起步區投入的政策最多，資金最多，配套最成熟，收益見效最快。

比如要買南京江北新區，就直接買江北核心;如果要買廣州南沙，就直接買蕉門、金洲、明珠灣;買上海臨港自貿區，就直接買滴水湖。

新區的其它板塊不是說一定起不來，而是我怕你等不起。

3、買混合住宅

在很多地方的市中心，存在著一批辦公和住宅混合的高層塔樓。這種塔樓，通常下半部分是辦公，上半部分是住宅，共用電梯，共用小區。

此類住宅，雖然產權也是70年，民水民電通燃氣有學區，和普通住宅性質一模一樣，但是居住環境太過嘈雜，小區物業一塌糊涂，停車、安全沒有保障。直接結果就是房價嚴重低于周邊二手房。

切勿貪圖便宜買這種房子，否則未來賣出的時候更便宜!

4、買開放式小區

記得很多年前，響應高層號召，所有小區都要拆除圍墻，變成開放式小區。后來這事也不了了之啦。

沒有圍墻的小區不要買，原因不用我多說了。

此外，有一種小區是雖然有圍墻有保安，但是變成了過路小區。由于小區很大，所以有些經過的路人為了節省時間、抄小道，就從小區里穿過，南門進北門出，久而久之，小區就變成了大馬路，早晚上班高峰更是摩肩接踵。

還有一種小區，內部有幼兒園、小學、中學，美其名曰是學區房，但是招生范圍不是單單對口這個小區，結果就是周邊對口小區的家長每天接送孩子上學放學都要涌進小區里，車水馬龍，毫無安全毫無秩序可言。

以上三種開放式小區，都不建議買，尤其是買來自住的。

5、投資類住宅

5月底，深圳福田8個小區被深圳高級中學南校區降級，由于孩子未來無法入學并且房價大幅縮水，導致家長到教育局下跪維權。

此事再次給大家敲響了警鐘，也是我這么多年來反復告誡大家的：類住宅不能買!

商住公寓、商鋪、辦公樓永遠是政策變動和嚴加管理的重點和犧牲品，包含但是不僅僅局限于學區。

此外，剛剛通過并將于2021年1月1日開始實施的《民法典》規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。非住宅建設用地使用權屆滿后的續期，依照法律規定辦理。

住宅土地出讓金減免是大概率事件，商住辦公用地不僅僅是需要再次繳納出讓金的問題，能否繼續續期還是未知數。

所以，按照新版的不動產權證的格式，你買的房子土地用途必須是：住宅，房屋用途必須是：居住， 使用期限可以空白，但是假如填寫，起止日期必須是70年。

一切與以上內容不是百分百一致的，必須謹慎出手。

6、對賭小產權

5月14日，自然資源部下發的《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》明確：對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

小產權房永遠不會有翻身之日，可以租但是堅決不能買。

要是想買來賭拆遷，最好上面有人，弄個八九不離十了再買，千萬別賠了夫人又折兵。

7、婚后再買房

結婚前，如果有錢，男女雙方各自先買一套房，都可以享受首套首貸。

如果婚前任何一方名下有房或者曾經有過貸款記錄，婚后再買都屬于二套，首付高到嚇人，利率高到絕望。

現在流行假離婚買房，而聰明人其實在結婚前就早早規劃好了如何才能更好的享受首房首貸。

8、厭惡貸款

通脹之下更應該多貸款的大道理，我之前說都夠多了。

但是，何為高杠桿?何為合理負債?我來告訴你：

30歲之前或單身人士，月供不能低于收入的70%，在你最沒有壓力的人生階段，此時不負債，更待何時?

30-40歲婚后，月供不能低于家庭收入的60%，在保證基本生活品質的前提下，盡量少存款，多貸款。

40歲或孩子開始讀書之后，月供控制在家庭收入的40%以下。此時需要贍養老人，培養孩子。天有不測風云，人有生老病死，保證生活質量，盡量活的體面。人到中年，已經不適合拼盡全力。

此時，你會深刻體會到啥叫“少壯不努力，老大徒傷悲”。

9、斷供的傻子

前不久，網上有個謠言，說深圳某銀行網點斷供賬號達到1.3萬個。當然了，這是危言聳聽。

說實話，房價橫盤或者下跌都是常事，但是真正能做到斷供的，那絕對是傻子。

月供還不上，有很多途徑解決。比如，最直接的辦法就是到中介掛牌賣掉，價格低點也可以?；蛘?，辦理信用貸、消費貸暫時緩解資金周轉。再或者，租給長租公寓，一次性拿到兩年房租。還可以租給二房東搞群組，房租一次收個幾年。

總之，斷供是最傻的表現，不但房子被低價拍賣，還上了征信黑名單。樓市是有周期的，只要能扛過來，兩年之后就能看到升值的一天。

10、炒房客都很慘

媒體的最大副作用就是，讓你只看到一個片面的世界。

看到一起炒房客斷供的新聞后，就覺得炒房客的生活慘不忍睹，每天心驚膽戰?？吹揭黄鸱课莸盅嘿J款后資金鏈斷裂房子被查封拍賣的案例，就覺得抵押房子都是萬惡不赦。

這就是信息繭房。認為這個世界就是自己看到的這樣，自己認為的就是真理，別人都是歪理邪說。自己的世界觀就是整個人類的價值觀。

其實，真實的社會中，炒房客斷供的是萬里挑一，抵押房子被查封拍賣的更是鳳毛麟角。我周圍的朋友和很多咨詢我的粉絲，都是各種融資買房投資的，三五套房都只能算低段位。

而同時我還有很多同事，就屬于那種杜絕一切風險，一切都是套路，社會萬般險惡，看透這個社會的“聰明人”，至今沒有貸款，沒有負債、名下只有一套老破小居住至今。每天都在意淫動遷翻身。

因為沒有真正看過這個世界，所以就認為世界就是自己想像的模樣!到死都一樣!

11、房價已經很高了

如果有人和你說：“房價已經很高了，不可能再漲了”。請你與他絕交。這句話說了20年，年年說，年年漲。

房價漲不漲，和房價高不高根本沒有任何關系!

房價的上漲，只與貨幣、需求和收入有關。只要貨幣超發，只要收入增長，只要好房子稀缺，房價就會一直漲。

樓市的頂，根本不是由6億月入1000的人決定的。

12、房住不炒=房價不漲

現在，房住不炒越來越被曲解。

房子是用來住的，不是用來炒的，這和房價上漲沒有半毛錢關系。

房住不炒，第一次提出是什么時候?是2016年12月14日在北京召開的中央經濟工作會議上提出的。

大家都可以各自回想下，從2016年底到現在整整3年半，你們所在的城市房價漲了多少，不用告訴我，告訴你自己就可以了。

除了已經完成大漲的北京上海以外的所有城市，從2016年底才開始這一輪史詩級上漲。所以，房住不炒根本不是抑制房價上漲，而是限制過度炒房。

13、研究統計局數據

統計局的70城房價數據，根本不值得看，更不要去仔細研究。有這閑工夫，就去查查自己城市的新房二手房成交量。

房價漲跌可以作假，成交量假不了。

記錄好你所在城市每個月的成交量數據，抽空再去二手房中介門店和中介小哥聊聊家常。這是唯一掌握客觀房價漲跌的辦法，不是之一，而是唯一。

如果你只是在新聞里看房價，那你就永遠活在了信息繭房之中。不信的話，你去翻翻2015-2017年房價翻倍時的官方數據和報道就明白了。

14、引進的都是人才

我們的出生率一年比一年低，這已經是不爭的事實。國家衛健委6月6日發布的《2019年我國衛生健康事業發展統計公報》顯示：2019年出生人口1465萬人，二孩及以上孩次占比為59.5%，一孩占比40.5%。

也就是說，二孩：一孩=6：4

要么生兩個，要么一個都不生。生得起的，生兩個，生不起的一個都不生。

正是看到了人口出生率的嚴重不足，各個省市都在拼命搶人，搶人才?？杉幢闶菗屓藫尩哪闼牢一?，也不肯放開計劃生育。

大家都在搶存量，唯獨沒有增量，這個游戲能玩多久呢?

現在很多城市的搶人政策，其實正在慢慢淪為限購放松的旁門左道。不論是一線的廣州、深圳，還是三四線的珠海、海南、燕郊、北三縣。地方政府心知肚明，炒房客心照不宣。

比如最近因為自貿港政策大熱的海南，我詳細咨詢了當地的一些代辦機構。

目前獲得海南房票主要就是兩個辦法：一是通過人才引進落戶，有房票可貸款。比如三亞、?？?、瓊海限購需要5年社保的，只要全日制大專以上45歲以下，就可以辦理人才落戶買房。二是可以辦理人才證明，這樣就可以把5年社?；蛘?年社?？s短為1年。

所以，引進的到底是人才，還是投資客?已經不重要了，因為，對海南來講，人和錢都來了，一舉兩得，何樂而不為呢!

15、看地齡不看房齡

有些人水平不行，半瓶子晃蕩。我曾經看到有些“磚家”建議別人買房要把土地已使用年限作為重要參考標準。這簡直就是誤人子弟。

買房子一定要買70年土地產權的純住宅，這個是必須的。但是市場上總有一些開發商是拿地之后5-10年才開發建設樓盤的。所以會導致房子竣工開盤時土地只剩50-60年。

由于以前的物權法和即將于2021年1月1日實行的《民法典》規定，住宅用地到期后自動續期，而出讓金減免又是大概率事件，即使繳費也是象征性的一點點而已。所以只要是純住宅用地，土地剩余年限不是最重要的參考，反而是房齡更加的重要。因為房子的壽命比土地年限短的多。

70年不到，你的房子就要倒了。也就是說，等不到你土地續期，房子就要拆除重建了。所以說，買房子土地剩余年限根本沒有房齡重要，房齡太老升值空間受限，居住體驗還差。

20年的地齡完全沒問題，而20年的房齡盡量別考慮!

16、郊區的詩和遠方

很多人都有個夢想，希望有個院子種種草，澆澆花，希望有個天臺，看看星空和月亮。所以，就會冒失的去遠郊買個別墅，結果生活里只有詩和遠方了，吃喝拉撒都成問題。

中國人骨子里喜歡的其實是鬧中取靜，而不是真正的偏遠寂靜，中國人真正追求的是市區里的詩和遠方，而不是郊區的生活茍且。

如果在鬧市區里給你一棟有天有地的花園洋房，誰還會去郊區裝文藝。

中國人買房最重要的考量因素就是配套。啥是配套，配套就是沾盡這個城市最大的利好，教育、醫療、商業、就業、人文等等。

所以，千萬別騙自己去郊區追求寧靜，其實只是買不起市區大房而已。

17、做個真誠的房東

任何人賣房子，總希望賣個好價錢。但是，有些小白的做法，其實是在給自己挖坑。

我在早期的文章里，專門寫過《如何買房?如何賣房?如何砍價?》(←點擊查看)。但是很多人沒有潛心研究過。

前不久有個粉絲后臺咨詢我說，他北京的2000萬不到的房子一直被人砍價，還是賣不掉。我就奇怪了，北京現在行情如此之火熱，他這么好的房子為啥跌價還賣不掉?

結果他告訴我說，中介天天電話給他砍價，他在電話里就同意降價5萬，第二天再降5萬，結果買家一看，索性不出現了，直接委托中介砍到底再說。

作為房東來說，防止被砍價的最有效的辦法就是：絕不接受電話砍價，一分不降，而且不去中介面談。

只要你賣的房子，目前一直有中介在問，一直有客戶在看在詢價，而且對房子比較滿意，那么你就要堅守自己的價格。

真正看中你房子的人，只要你房子價格不離譜，那么他都是在最終付定金前做最后的掙扎，能便宜一萬算一萬，便宜不了也要買。

而且，只要見面談價格，絕對是房東和買家各讓一步，向中間靠攏。

所以，作為房東來說，只要你房子有競爭力，第一不能接受電話砍價，第二不能去中介面談。直接讓買家準備好定金，中介準備好協議，你再出現。

當然了，假如在行情不好的時候，你又急拋那還是需要適當降價的。

18、北上廣深的租金回報率最低

各大統計機構和媒體最熱衷于發布各城市和各國的租金回報率排行榜。其實，這幫人不是蠢而是真的壞。

北京、上海、深圳的租金回報率根本不是最低的，而是全國最高的!

目前北上深的租金回報率大概都在1.5%左右，也就是說，一年的租金除以房價是1.5%，相當于出租66年才能回本。如果你也這么想，那就大錯特錯了!

以上海為例，2015年的上海房價相當于現在的1/2，2010年相當于現在的1/3，2005年相當于現在的1/10。也就是說，如果你上海用于出租的房子，是2015年買入的，那現在的租金回報率就是3%;如果是2010年買入的，那現在的租金回報率就是4.5%。如果是2005年買入的，那現在的租金回報率就是15%，出租7年房子就已回本。上海還有很多市中心的老破小房改房，當年也就3-5萬買下產權，而現在一年的租金都要小10萬。

其實上海市場上現在正在出租的房子，絕大多數都是很多年前買進的，也就是說，租金回報率是1.5%的很多倍。

對于任何一個城市來說，你房產買入的價格是恒定不變的，但是租金會隨著房價的上漲而同步上漲，房價漲的多，租金也會漲的多。

所以，最大的錯誤就是用現在的租金和現在的房價來計算回報率，這是毫無意義的。正確的算法應該是用現在的租金除以當年買入時的房價，這才是最客觀最實際的。

從這個層面來講，一線城市的租金回報率其實才是最高的。所以，一線城市不僅租金回報率高，房價漲幅更是驚人。

這才是你根本不了解的事實真相!

19、地王都是虧的

只有地市熱，樓市才會熱。

土地天天流拍，房價一定漲不動。土拍熱起來了，房價才會漲起來。

從年后疫情期間開始，各地土拍就非常之熱。地方財政和中央財政都缺錢，這個是公開的秘密了，一季度財政收入同比降低30-40%。只能通過賣地迅速補充財政虧空。

所以，現在土拍熱度極高，不僅流拍很少，而且地王層出不窮，限價地塊少之又少。開發商敢造地王，就是因為看到未來房價可以賣更高，才會拼命。

我之前說過的，只有老百姓可以救房企的命，政府不行!房子在你手上不是問題，留在開發商手上才是大問題!

也許有1%的地王是虧的，但是99%的地王是有賺頭的。否則開發商都倒了，以后地都賣給誰去?

地王一年之后就是樓王!

20、為房子奮斗一生

電影《非誠勿擾2》里，有一句經典臺詞記憶深刻，孫紅雷臨死前說：“絕不會讓女兒為錢工作一分鐘，就虛度光陰，不想干嘛就不干嘛?！?/p>

有錢人的夢想，就是為了孩子不用為錢發愁。買無數套房子的人，也是為了孩子以后不用再做房奴。

因為，為房子奮斗一生，真的不值!

我們現在為了生活而夢想，只不過是為了孩子能為夢想而生活